C'est un article du Monde paru en ligne hier qui a retenu mon attention ce jour d'armistice. Cet article nous apprend qu'un expert immobilier s'est fait licencier par sa banque pour tenir des propos trop pessimistes. Nous cache-t-on quelque chose ?
J'ai 25 ans, je rève d'acheter un petit appartement à Paris ou un pavillon en banlieue ouest, ma banque me fait confiance, les taux sont bas, les prix ont déjà baissé de 10 % environ. Que dois-je faire ? Soit je me dis que la crise est finie, que les prix immobiliers vont repartir à la hausse, et que je ferais mieux de dénicher un terrier très vite. Soit je me dis que les prix des logements n'ont pas fini de baisser et j'attends.
L'objectif du gouvernement est visiblement d'orienter les anticipations parce que les baisses de prix sont en partie autoréalisatrices. En effet, si tout le monde pense que les prix des logements vont baisser, tout le monde préfère attendre, la demande baisse ; parallèlement, l'offre augmente parce que les propriétaires contraints de vendre pour une raison x ou y ne veulent pas perdre de temps. Au total, moins de demande, plus d'offre, et l'anticipation de baisse des prix se réalise.
Toutefois, les hausses de prix ne sont pas autoréalisatrices de la même façon que les baisses. Certes, si les acheteurs potentiels anticipent une hausse des prix, ils ont intérêt à avancer leur achat, mais ils ne le peuvent pas forcément. En effet, la plupart des achats résidentiels se font à crédit, et le plafond du crédit disponible est contraint par les revenus des ménages et n'est pas lié aux anticipations de prix immobiliers (du moins en France). Plus généralement, à taux d'intérêt donné, le niveau des prix immobiliers est contraint par le revenu des ménages, qui doivent payer des intérêts sur leur crédit, et par le niveau des loyers, qui rémunèrent l'investissement locatif.
Aujourd'hui, plusieurs indices vont dans le sens d'une baisse prolongée des prix immobiliers en France. Du côté des investisseurs, M. Ciuch nous apprend que le marché de la location est saturé, ce qui a tendance à peser sur les prix. Du côté des ménages, le rapport du prix des logements sur le revenu des ménages a atteint son plus haut niveau depuis 150 ans (je base ce constat sur les calculs Jacques Friggit). Parce que l'achat de maison se fait à crédit, l'augmentation du rapport prix des logements sur revenu disponible des ménages est accompagné par une augmentation du niveau d'endettement des ménages, qui se trouve aussi à son plus haut niveau depuis au moins quinze ans. En réalité, il n'est pas très étonnant que rapport du prix des logements sur le revenu des ménages ait augmenté ces dernières décennies, du fait de la baisse des taux d'intérêt nominauxe. Mais cela n'explique pas pourquoi ce rapport a augmenté plus vite qu'aux Etats-Unis après 2001. En fait, un retour de ce ratio à sa moyenne de longue période impliquerait une baisse des prix des logements de l'ordre de 30 %. Au total, tant du côté des investisseurs que des ménages, les fondamentaux de la demande d'achat de logements est compatible avec baisse prolongée des prix en France, qui chuteraient 30 % en dessous de leur niveau actuel dans les années à venir.
Comment alors comprendre la politique du gouvernement? Je n'ai pas en tête la liste des mesures, mais il me semble que la logique d'ensemble est de subventionner l'achat, ce qui a tendance à soutenir les prix et à peser sur les loyers, dans le but d'orienter les anticipations des prix des logements à la hausse. Toutefois, ces mesures ne résolvent pas le problème principal qui est l'écart excessif des prix des logements aux revenus des ménages, en réalité elles l'accentuent. Si la reprise se confirme en zone euro, une hausse des taux de la BCE, dont l'objectif est la stabilité des prix et non la croissance, pourrait intervenir dès début 2010. Dans ce contexte, le coût de l'endettement des ménages augmenterait probablement plus vite que le revenu disponible, ce qui pourrait précipiter la baisse des prix immobiliers. Si la reprise tarde, le coût budgétaire du soutien des prix immobiliers risque de ne pas être soutenable.
